• Lançamento

    TEXTO EXPLICATIVO DE LANÇAMENTO

  • Locação de imóveis:
     
    Hélida Luzia Azevedo Crosara.

    Acadêmica do Curso de Direito no Centro Universitário do Triangulo (UNIT)

    A estrutura da locação em nosso Código Civil antigo baseou-se na preponderância da posição jurídica do locador, levando em consideração que na maioria das vezes ele é o proprietário da coisa locada, o titular do capital. Atualmente a locação imobiliária é disciplinada de forma geral pela lei do inquilinato, nº 8245/91.
    De forma geral, “a locação, é um contrato bilateral e comutativo, pelo qual um sujeito se compromete mediante remuneração, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisas), que poderá ter por objeto bens móveis e imóveis (...)”.
    O contrato de locação pode ser pactuado por tempo determinado ou indeterminado. Se o tempo for indeterminado, terminará com a denuncia das partes ou outras formas de resolução ou resilição dos contratos. As cláusulas que normalmente integram o contrato do prazo da denuncia ou do valor do aluguel.
    Podem, portanto, as partes estipular prazo de duração de tantos meses ou anos estabelecendo prazo de denuncia dita vazia, aviso prévio ou pré-aviso de 30 dias após os quais o locatário se despojará da coisa.
    Então podemos dizer que existe um prazo mínimo ou máximo a ser observado em um contrato de locação?  A resposta mais adequada seria não, pois o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo da vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. (art 3º caput) Trará como conseqüência, caso um contrato de locação for ajustado por prazo igual ou superior a dez anos, na ausência da mesma, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente (art 3º parágrafo único). 
    Sob o regime do Código Civil, a locação subsiste, se pactuada com prazo determinado. Não havendo prazo, a morte constitui modo terminativo da locação. Sobre a vigência ou não da locação, após a morte do locador ou locatário, cumpre distinguir a situação resultante do regime estabelecido no CC e a decorrente das leis de emergências.
    Mas caso o locatário morra, haverá sub-rogação da locação nas pessoas ali enumeradas. Nas hipóteses da locação residenciais, pode prosseguir na locação o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do decujus, desde que residentes no imóvel, conforme o art 11, I.
    Deste modo, a lei abrange não só o filho adotivo, como a nora viúva, ou um irmão do locatário, sempre e desde que resida no mesmo imóvel. Pode acontecer, ainda, que o dependente econômico seja parente do inquilino, como irmão, um tio, um sobrinho, ou, também, um estranho, constando, no mais das vezes, seu nome, com essa relação de dependência.
     Nas locações não residenciais, prosseguem como locatário o espólio e, se for o caso, o sucessor no negocio (art 11, II).
    Assim, servindo o imóvel residencial de moradia, a intenção da lei é que ali ela permaneça, ainda que com a morte é do locatário. Caso o locador morra, a locação transmite-se aos herdeiros, (art 10).
     A morte do locador, portanto, não vai desaparecer esta relação, pois o espólio é o continuado e das relações transmissíveis do morto, e os herdeiros continuam na posição contratual por prazo determinado ou indeterminado.  O espólio terá personalidade processual e legitimidade para propor ações locatícias, bem como para pedir o imóvel para uso de um dos herdeiros.
    Um princípio que deve ser ressaltado é sobre a sublocação, que rescindida ou finda a locação, resolve-se às sublocações, salvo o direito de indenizações que possa competir ao sublocatário ou sublocador, ou seja, todo e qualquer modo terminativo da locação, mesmo o de rescisão amigável entre o locador e o locatário, acarreta a cessação da sublocação. Nenhuma defesa ou ação cabe ao sublocatário, a não ser a de indenização por perdas e danos contra o sublocador.
    Vale lembrar ainda, que o contrato de sublocação deve ser tratado como um contrato de locação e extinguindo o contrato de locação, extinguem-se as sublocações.
    Para que aconteça o contrato de sublocação, é necessário que sejam seguidos requisitos para que o locatário possa emprestar ou sublocar um imóvel alugado, que nada mais é do que o consentimento expresso do locador.
    Pois a lei proíbe a transferência do contrato de locação, a cessão e a sublocação do imóvel sem o consentimento expresso do locador, (art 13).
    Se o fato ocorre no curso da locação, o locatário deve notificar por escrito o locador que tem 30 dias de prazo para manifestar a sua oposição, conforme o art 12 par. 2º.
    Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
    È essencial na locação, que haja o aluguel, no qual assume a importância fundamental na política e economia oficiais.
    O art 17 da lei estabeleceu ser livre a convenção do aluguel proibindo a sua estipulação em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo, aderindo o critério legal para o reajuste do aluguel no caso de locações residenciais serem observados os critérios previstos na legislação específica (art 17 par.único), para que seja ajustado o índice devido.
    Como esclarece SILVA PACHECO: “Para que não haja dúvida, pois se esclareça: que ao se admitir a livre convenção está-se permitir o contrato, o acordo entre as partes; esse contrato, acordo ou convenção pode ser originário ou derivado, anterior ou posterior, principal ou acessório, mas sempre tendo como elemento essencial o consentimento das partes. Quem pode consentir e, desse modo, contrata, por mutuo acordo, o aluguel que deve prevalecer, pode faze-lo no inicio da locação ou posteriormente, desde que respeitada a restrição legal” (art 17, parte final e par. Único).
    Já no art 19, I estabelece o fundamento da ação revisional, quando na ausência de acordo, tanto o locador, como o locatário, após três anos de vigência do contrato ou acordo, poderão pedir revisão judicial do aluguel, afim de ajusta-los a preço de mercado.
    A falta de pagamento do aluguel acarretará a ação de despejo, onde supõem que houve o descumprimento do pagamento das prestações, a mensalidade do aluguel, que é precisamente o preço da locação, tornando-se, portanto, o locatário inadimplente (art 62).
     E como deverá proceder ao locatário para evitar a ação de despejo por falta de pagamento? O locatário poderá evitar a resição da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independente de calculo e mediante depósito judicial.(art 62, II alíneas) Poderá utilizar deste recurso por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da ação. ( art 62 par.único)
     A lei do inquilinato traçou regras especificas sobre as benfeitorias introduzidas pelo locatário do imóvel. O contrato pode dispor diferentemente, mas a regra geral determina que as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, ainda que não autorizadas, serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas serão indenizáveis, permitindo então o direito de retenção (art.35). Já as voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, no final da locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substancia do imóvel (art36).
    Mas o grande problema das benfeitorias é quanto ao direito de retenção que se exerce, quando o locatário fica na obrigação de restituir o imóvel locado. A regra geral é de se negar o direito de retenção, salvo em se tratando de benfeitorias necessárias, ou úteis, se autorizadas expressamente pelo locador, daí o locatário pode reter o imóvel, seja qual for à natureza da benfeitoria, como igualmente será negado qualquer direito se não houve um “trato” de indenização de qualquer benfeitoria, a qual ficará fazendo parte do imóvel.
    Para que haja o direito de retenção é necessário ter o debitum cum re juntum, ou seja, que o credito esteja ligado à coisa possuída e que se tem de restituir.
    E por outro lado, o locatário, ainda que se trate de benfeitoria necessária ou autorizada, não poderá exercitar o direito de retenção caso esteja inadimplente (exception nom adimpleti contratus)- neutraliza esse direito.
    Então caso o locatário tiver feito (benfeitoras) para melhor aproveitar o imóvel ou deixa-lo mais bonito ele tem o direito a receber de volta o valor gasto nestas obras quando terminar o contrato de locação? A resposta seria sim, pois o locatário terá o direito de retenção nas benfeitorias necessárias e úteis caso haja de boa-fé e poderá também levantar as voluptuárias, desde que não prejudique o imóvel.
    A lei do inquilinato especifica três modalidades de garantia: caução, fiança e seguro fiança locatícia.
    O caução é qualquer garantia para a realização de um direito sendo que para que haja o cumprimento das obrigações utiliza-se como garantia o patrimônio do devedor. Este caução pode ser em bens móveis ou imóveis (art37, I).
    A segunda modalidade é a fiança que é a mais utilizada nas locações. Por ela estabelece-se obrigação acessória de fiança. O fiador obriga-se a pagar ao credor uma obrigação assumida pelo devedor (art. 37, II).
    E a ultima é o seguro fiança locatícia, que abrangerá a totalidade das obrigações do locatário (art. 37, III), que nada mais é do que um contrato feito por instituições financeiras, que garante o pagamento do aluguel, através do seguro fiança pago pelo locatário.
    O aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, desde que a locação não seja garantida por caução real ou fidejussória, e seja para temporada (arts 20, 42 e 49). Fora destes casos, cobrar o aluguel antecipadamente e exigir por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco anos dias a seis meses, ou multa entre três e doze meses correspondente ao valor do ultimo aluguel atualizado.
    Vale lembrar ainda, de que não estando garantida a locação por qualquer das modalidades de garantia, abre-se ao locador a possibilidade de exigir o pagamento antecipado do locatário, até o sexto dia útil ao mês vincendo.(art 42). Esta regra aplica-se nos seguintes casos: locação para temporária, e nos contratos que não há qualquer garantia expressa.(art 20, 43 III).
    O principal efeito do termino da locação consiste na obrigação do locatário de restituir a coisa locada, se porem, o locatário não cumpre com essa obrigação, surge para o locador o direito de haver a coisa, sendo específica à ação de despejo. O termino se opera na expiração do prazo contratual, não se encontrando legalmente prorrogado.
    Assim o art 46 estabeleceu que nas locações por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Mas findo o prazo e o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de 30 meses sem oposição do locador, será automaticamente prorrogada a locação por prazo indeterminado (art 46 par. 1º).
    Nesta ultima hipótese, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, desde que notifique previamente o locatário, concedendo o prazo de 30 dias para a desocupação (art 46 par. 2º). A ação de despejo deve ser ajuizada imediatamente após o escoamento desse prazo de notificação, caso contrário perderá a sua eficácia.
    Deste modo, com o fim do contrato por prazo determinado, o locador tem prazo de 30 dias para ingressar com a ação de despejo. Decorrido esse prazo, fica obrigado a notificar.
    A lei abriu amplas possibilidades de denuncia vazia, conforme o caput do art 44: “Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.
    Prof. José da Silva Pacheco traz três requisitos para que seja configurada a denuncia vazia (condicionada): contrato escrito; prazo igual ou superior a trinta meses; locação residencial ocorrendo os três e findo o prazo, ocorrerá a resolução do contrato de plano direito.
    Há ainda, a denuncia vazia do próprio locatário, com a antecedência mínima de 30 dias, nos contratos de duração indeterminada (art 6º). Acrescenta o parágrafo deste artigo que no caso da ausência do aviso, o locador terá direito a quantia de um mês de aluguel e encargos.
    Então em uma locação com prazo indeterminado, como deverá proceder ao locatário? E quando o proprietário pede o imóvel, o que deve ser feito?
    Em primeiro momento, no caso do locatário a lei do inquilinato traz no art 6º, que ele poderá avisar por escrito o locador, com antecedência mínima de trinta dias. E quando o locador pede o imóvel, deverá o locatário ser notificado previamente concedendo um prazo de 30 dias para a desocupação.
    Falando em desocupação, existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer, estão eles alencados no art 47 inciso III: “para uso próprio, de seu cônjuge, ou para seu companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio”.
    Uso próprio é qualquer utilização do imóvel residencial ou não residencial. A retomada para este fim é facultada para o próprio locador, seu cônjuge ou companheiro.
    Para ascendente ou descendente o pedido é para uso exclusivamente residencial. Ao especificar retomada pra ascendente ou descendente, entende a jurisprudência que a lei engloba também os afins, permitindo que os sogros do locador sejam beneficiados, há que se permitir também ao espólio à retomada para o herdeiro que é condômino da massa hereditária.
    Com a possibilidade da locação superior a 30 meses a denuncia vazia, diminui a importância desse pedido de retomada.
     Tal como redigida a lei, a pessoa jurídica locadora pode pedir o imóvel, com base no inciso III, para ali se instalar e exercer suas atividades. Cuida-se de uso próprio.
    O parágrafo 2º do mesmo artigo estende a possibilidade de retomada não só ao proprietário, mas também ao promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e registro imobiliário.
    Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses, ou quando ajustada verbalmente, o imóvel somente poderá ser retomado por mutuo acordo em decorrência da pratica de infração legal ou contratual; falta de pagamento de aluguel, reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art 9º), e também em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se forem pedido para uso próprio, ou para uso residencial ascendente/descendente; se for pedido para demolição e edificação licenciada e se vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.(art 47 e incisos)
    O art 8º da lei 8245/91 traz em seu caput: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
    As três modalidades de locação urbana abrangida pela lei podem ser pela denuncia com fundamento no seu art 8º, desde que haja os seguintes requisitos: locação por tempo determinado; o contrato não contiver cláusulas de vigência em caso de alienação e havendo a clausula expressa de vigência, antes referida, estar a mesma devidamente averbada no registro de imóveis.
    O principio “venda rompe locação” vai incidir sobre todas as locações prediais desde que presentes os requisitos antes mencionados, e com notificação prévia com o prazo de 90 dias certamente para o inquilino não ser surpreendido com o exercício do direito potestativo do locador. Este prazo foi estabelecido para presumir continuidade da locação, com aquiescência do novo proprietário (deliberação).
    Não há forma exigível para a notificação, ela pode ser feita por carta, por via judicial ou extrajudicial. Somente após o decurso de seu prazo pode ser ajuizado o despejo, no prazo subseqüente de 30 dias, como é razoável, sob pena de ineficácia da denuncia.
    Neste caso, portanto, cumpridos os requisitos legais, estará assegurada a permanência do inquilino no prédio locado, enquanto durar o prazo contratual, sendo certo que, terá o mesmo direito que possuía o antigo proprietário, de reavê-lo.
    A alienação da coisa locada rompe o contrato de locação, não ficando o adquirente obrigado a respeitar o contrato, salvo se estiver presente clausula de vigência para essa hipótese e constar de registro publico. Não havendo registro, o novo proprietário pode denunciar imediatamente a locação. (CC, art 576, par. 1º e 2º).

    **O art 14 da lei 6649/79 admitia o principio “venda rompe locação”, só se a locação fosse por tempo determinado e o contrato contivesse clausula de vigência em caso de alienação e constasse do registro de imóveis, similar ao art 8º da lei 8245/91.

    O parágrafo único do art 1.193 do CC(1916) estabelecera regra geral pela qual, antes de findo o prazo determinado, o locador não pode reaver a coisa alugada nem pode o locatário devolve-la. No entanto, estabeleceu que podia o locador pedir a restituição da coisa antes do vencimento, se pagar por perdas e danos, enquanto o locatário, se devolvê-la, deverá pagar o aluguel pelo tempo que faltar. O art 571 do NCC já não se refere ao aluguel faltante nesse caso, mas ao pagamento da multa prevista no contrato.
    Admitida à hipótese como clausula penal, porém, é de ser permitida a redução proporcional do valor ao tempo cumprido pela via judicial. Não havendo clausula penal, há que se admitir a possibilidade de avaliação de perdas e danos no caso concreto.
    Na lei do inquilinato o devedor sujeita-se ao credor. Este tem o dierito de exigir o adimplemento da dívida que aquele se obrigou a pagar.
    O pagamento de uma dívida não é so um dever, é também um dirreito; pois ao devedor não convém ficar indefinidamente na incerteza do momento em que o credor virá fazer a respectiva exigência ou na situação desairosa de devedor dessa quantia que pode já pagar.
    O devedor , assim, tem o dierito de se ver livre da dívida. Quem se obriga tem o direito de se liberar da obrigação, cumprindo-a .
    A forma direta de extinção da obrigação é o pagamento, sendo certo que “o devedor que paga, tem direito à quitação regular”.
    A extinção da obrigação através do pagamento reclama, pois, acordo das vontades do devedor e do credor, resultando então a extinção do vinculo obrigacional que os unia.
    Pode ocorrer que o devedor queira pagar e o credor se recuse a receber ou queira receber sem dar quitação. Pra se liberar da obrigação o devedor tem o direito de depositar a prestação que deve ao credor. Exerce, contra o credor, direito de consignar. Se o devedor encontra obstáculo oposto pelo credor, pode adimplir a dívida mediante consignação.
    Consignação não é pagamento; considera-se como pagamento, diz a lei. È como se fosse pagamento. O verbo considerar, no caso significa “ter na conta de” ou “reputar”.
    O devedor não pode, indiscriminadamente, valer-se da consignação para liberar-se da obrigação. Seu direito a consignar só surge quando a lei expressamente reconhece.
    Todavia, o CC, ao admitir o pagamento por consignação, optou, com exclusividade, pelo depósito judicial como forma de concretiza-lo e cuidou de regular o respectivo processo.
    A lei nº 8951/94 alterou vários dispositivos do CPC, entre os quais o art 890. Acrescentou quatro parágrafos, introduzindo e regulando o depósito extrajudicial como forma de pagamento por consignação.
    O art 67 da lei 8245/91 cuida em estabelecer regras especiais para a ação de consignação de aluguel e acessórios da locação. Tais regras não afastam a incidência de regras no CC e do CPC, desde que não sejam incompatíveis. Neste artigo traz destinações especificas e exclusiva. Pode até ocorrer ação de consignação envolvendo locador e locatário que não se regulará pelo mesmo artigo.
    Se a dívida é portável, e o locador, sem razão cria dificuldade para o pagamento, o locatário pode, portanto, valer-se da consignação, efetuando o depósito da dívida. Se o depósito for reconhecido como eficaz, considerar-se-á como pagamento; terá como paga a dívida, seja por decisão judicial, seja por aceitação do credor, se o depósito tiver sido feito extrajudicialmente.
    Caso o locador recuse em aceitar receber o valor do aluguel, o que o inquilino poderá fazer? O inquilino poderá utilizar o pagamento em consignação.
    O art 22, VI da lei do inquilinato, trata-se de locação de habitação coletiva multifamiliar, poderá ser punido, se não der o recibo, com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade (art 44, I), e, além disso, o lesado poderá pleitear, em processo próprio multa equivalente a um mínimo de doze e um máximos de vinte e quatro meses do valor do aluguel atualizado. (art.44)
    O proprietário pode se negar a fornecer o recibo do aluguel e encargos? A resposta é não, pois a lei obriga o locador a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pago.

     

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Contrato de Compra e Venda de Imóvel à prazo PDF Imprimir E-mail
Escrito por Administrator   
Ter, 10 de Junho de 2008 23:47

CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL A PRAZO 

Por este instrumento particular, as partes qualificadas na Cláusula 1ª resolvem, por livre e espontânea vontade, firmar o presente contrato de compra e venda do imóvel descrito na cláusula 2ª, conforme os termos, preço e condições estabelecidos nas cláusulas seguintes:

Cláusula 1ª - Identificação das partes
1) De um lado como comprador(es):
a) Nome: XXX;
b) CPF: XXX;
c) Profissão:XXX;
d) Estado civil: XXX;
d) Endereço: XXX;
e) Telefones: XXX;
f) E-mail: XXX.
1.1) e seu cônjuge ou companheiro(a), se união estável:
a) Nome: XXX;
b) CPF: XXX;
c) Profissão: XXX.
1.2) e de outro lado, como vendedor(es):
a) Nome: XXX;
b) CPF: XXX;
c) Profissão:XXX;
d) Estado civil: XXX;
d) Endereço: XXX;
e) Telefones: XXX;
f) E-mail: XXX.
1.1) E seu cônjuge ou companheiro(a), se união estável:
a) Nome: XXX;XXX
b) CPF: XXX;
c) Profissão: XXX.
2) As partes declaram, sob as penas da lei, que são verazes as indicações sobre suas identidade, estado civil, nacionalidades, profissões, endereços, cadastros fiscais e econômico–financeiros.

Cláusula 2ª – Objeto do contrato
1) O presente contrato tem por finalidade a compra e a venda ad corpus do imóvel descrito a seguir, de propriedade do(s) vendedor(es):
a) Matrícula: XXX;
b) Cartório: XXX;
c) Título aquisitivo: XXX;
c) Inscrição municipal(IPTU/ITU,ITR): XXX;
d) Endereço: XXX;
e) Descrição do imóvel: XXX.
2) O(s) vendedor(es) declara(m) que:
a) São proprietários e possuidores a justo título do imóvel acima descrito que ele está livre e desembaraçado de qualquer ônus ou gravame, judicial ou extrajudicial, inclusive de natureza tributária;
b) Não tem(ê) contra si qualquer débito, protestou ou ação cível, criminal ou trabalhista cuja garantia possa vir a ser o imóvel acima descrito.
c) Inexiste a seu encargo responsabilidade oriunda de tutela, curatela ou testamentária..

Cláusula 3ª – Preço do imóvel e condições de pagamento
1) A transação objeto deste instrumento contratual tem preço de (R$): XXX, por extenso (XXX).
2) O preço será pago da seguinte forma:
a) Sinal ou arras de (R$) XXX, por extenso (XXX) pagos no ato da assinatura do presente contrato.
b) Parcela de (R$) XXX, por extenso (XXX), a ser pago no dia XXX;
c) Parcela de (R$) XXX, por extenso (XXX), a ser pago no dia XXX.
3) As parcelas aqui relacionadas estão representadas por notas promissórias de natureza pro solvendo;
4) O pagamento das parcelas será realizado mediante depósito na seguinte conta bancária de titularidade do(s) vendedor(es): banco XXX, agência XXX, conta bancária n.ºXXX.

Cláusula 4ª – Honorários do corretor de imóveis
1) O presente negócio foi intermediado pelo corretor de imóveis XXX, que apresentou, ao oferecer o imóvel, dados rigorosamente certos, não omitiu detalhes que o depreciem, e informou às partes dos riscos e demais circunstâncias que pudessem influenciar o negócio;
2) As partes declaram que previamente examinaram e verificaram a(s) procuração(ões), o título aquisitivo, a escritura e as certidões registrais do imóvel objeto do presente contrato e isentam o corretor de imóveis acerca da veracidade desses documentos.
3) Pelos serviços do intermediação o(s) vendedor(es) pagará(ão) ao corretor de imóveis o importe de R$ XXX, por extenso (XXX) no ato da assinatura do presente contrato;
4) A resolução do contrato ou o arrependimento posterior de qualquer nas partes não implica na devolução dos honorários profissionais
5) A responsabilidade do corretor de imóveis limita-se à intermediação da presente transação, excluindo de si todas e quaisquer obrigações assumidas pelas partes.

Cláusula 5ª – Certidões negativas e a lavratura da escritura:
1) O(s) vendedor(es), neste ato, entregam ao comprador(es) todos os documentos e certidões reais e pessoais necessários à lavratura da escritura pública de compra e venda;
2) A escritura pública de compra de venda deverá ser lavrada no prazo máximo de XXX dias após a quitação integral do preço do imóvel, ocasião em que o(s) vendedor(es) deverá(ão) apresentar novamente as certidões necessárias à lavratura da escritura.
3) A inadimplência do(s) comprador(es) em promover a lavratura da escritura pública de compra e venda no prazo pactuado isenta o(s) vendedor(es) da obrigação de apresentação de novas certidões ou do seu teor.
4) A inadimplência do(s) vendedor(es) na outorga da escritura pública de compra e venda ensejará o direito do(s) comprador(es) em requerer(em) a adjudicação compulsória do imóvel, sem prejuízo da cláusula penal e perdas e danos.

Cláusula 6ª – Despesas com a transmissão imobiliária
1) Correrão às expensas do(s) vendedor(es) as despesas para apresentação das certidões necessárias à lavratura da escritura pública de compra e venda.
2) Correrão às expensas do(s) comprador(es) os impostos, taxas, emolumentos notariais e registrais, despachantes, bem assim outras que vierem a ser necessárias ou venham a ser criadas, ou aqui não mencionadas, necessários à lavratura da escritura pública de compra e venda e posterior registro.

Cláusula 7ª – Cessão de direitos
1) O(s) comprador(es) poderão ceder ou transferir os direitos decorrentes deste contrato, independentemente de anuência do(s) vendedor(es), ficando cedentes e cessionários solidários no cumprimento das obrigações ora ajustadas.

Cláusula 8ª – Posse do imóvel
1) A posse do imóvel objeto deste contrato neste ato é transmitida pelo(s) vendedor(es) ao(s) comprador(es) com a entrega das chaves;
2) O(s) comprador(es) permanecerá(ão) na posse do imóvel enquanto cumprirem com as suas obrigações contratuais estabelecidas no presente contrato.

Cláusula 9ª – Despesas com água e energia
1) O(s) vendedor(es) declara(m) que arcarão com as despesas de condomínio e com o consumo de energia e água até a entrega do imóvel ao(s) comprador(es).
2) Em até 60 (sessenta) dias após lavrada a escritura do imóvel, o(s) comprador(es) promoverá(ao) a alteração , para seu(s) próprio(s) nome(s), da titularidade das contas condomínio, energia e água.

Cláusula 10ª – Inadimplência e resolução contratual
1) A inadimplência com pagamento de qualquer das parcelas do preço do imóvel acarretará, sem prejuízo da clausula penal e perdas e danos:
a) multa moratória de 10% (dez por cento) incidente sobre a parcela vencida;
b) juros moratórios à razão de 1% (um por cento) ao mês calculados pro rata die;
2) A persistência da inadimplência do(s) comprador(es) com o pagamento de qualquer das parcelas do preço e dos seus encargos após 15 (quinze) dias contados da interpelação judicialmente ou notificação cartorial, acarretará, de pleno jure, a rescisão deste contrato, que ocorrerá em favor dos vendedor(es), independentemente de qualquer outro procedimento judicial ou extrajudicial;
3) Realizada a interpelação judicialmente ou notificação cartorial, o(s) comprador(es) poderá(ão) purgar a mora com pagamento:
a) do valor da parcela vencida;
b) dos juros moratórios;
c) das despesas que o(s) vendedor(es) tenha(m) efetuado com o procedimento de interpelação judicialmente ou notificação cartorial, inclusive honorários advocatícios.
4) Permanecendo a mora e rescindido o presente contrato o(s) compradores:
a) perderá(ão) o sinal do negócio em favor do(s) vendedor(es);
b) deverá(ão) devolver imediatamente o imóvel para o(s) vendedor(es), independentemente de interpelação ou notificação;
c) arcará(ão) com as taxas de condomínio e as contas de energia e água até a efetiva devolução do imóvel.

Cláusula 11ª – Cláusula Penal
1) Será devido pela parte que infringir qualquer das obrigações estabelecidas neste contrato multa de 20% (vinte por cento) sobre o preço do contrato em favor a ser pago à parte inocente, sem prejuízo de perdas e danos.
Cláusula 12ª – Disposições finais
1) O(s) comprador(es) declara(m) que previamente vistoriou(aram) o imóvel e verificaram que ele está desocupado e estão de pleno acordo em recebê-lo no estado em que se encontra, ressalvado eventual vício redibitório;
2) Todos os prazos relacionados no presente instrumento serão contados a partir da assinatura das partes no presente contrato, quando não disposto ao contrário;
3) O(s) vendedor(es) responde(m), na forma da lei, pelos riscos de evicção de direitos;
4) O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvando a inadimplência do(s) comprador(es), e vincula herdeiros e sucessores. Para tal as partes renunciam expressamente à faculdade de arrependimento prevista no art. 420 do Código Civil.

Cláusula 13 ª – Eleição do foro
1) Todas as questões eventualmente oriundas do presente contrato, serão resolvidas, de forma definitiva via conciliatória ou arbitral, na 8ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia (8ª CCA), com sede à Av. Anhanguera, 5.674, Ed. Palácio do Comércio 7ª andar, Centro, Goiânia – GO, consoante os preceitos ditados pela Lei nº 9.307 de 23/09/1996.

Cláusula 14ª - Fechamento
1) As partes contratantes, após terem tido prévio conhecimento do texto deste instrumento e compreendido o seu sentido e alcance, têm justo e acordado o presente contrato de compra e venda de imóvel descrito e caracterizado neste instrumento, assinando abaixo e rubricando as folhas deste que é composto de 03 (três) vias de igual teor, para um só efeito, juntamente com as 02 (duas) testemunhas julgadas idôneas e presentes, para que produza todos os seus legais efeitos.
2)Local e data:


CIDADE – ESTADO DATA _______/_______/______


3) Assinatura das partes:
 
COMPRADOR CÔNJUGE DO COMPRADOR


VENDEDOR CÔNJUGE DO VENDEDOR

4) Assinatura das testemunhas:
 
Nome: Nome:
CPF: CPF:

 

 

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